2022中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組自2004年以來(lái)開展中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究，已連續(xù)進(jìn)行了十九年。研究組把握行業(yè)發(fā)展脈搏，深入揭示房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)律，為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展發(fā)揮了重要作用。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整期，企業(yè)發(fā)展變化大。因此，2022中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究，從評(píng)價(jià)指標(biāo)體系和數(shù)據(jù)來(lái)源復(fù)核方面進(jìn)行調(diào)整和完善，優(yōu)選 更加穩(wěn)而強(qiáng)的企業(yè)。

評(píng)價(jià)指標(biāo)體系方面，進(jìn)一步強(qiáng)化了對(duì)企業(yè)穩(wěn)健性的分析，一方面增設(shè)了“應(yīng)付款占總負(fù)債的比例”，該指標(biāo)是衡量企業(yè)短期的潛在債務(wù)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；另一方面進(jìn)一步優(yōu)化了現(xiàn)金短債比的計(jì)算規(guī)則，在計(jì)算貨幣資金時(shí)扣除掉受限制資金，嚴(yán)格評(píng)價(jià)企業(yè)償債能力。

數(shù)據(jù)來(lái)源方面，主要依據(jù)中指數(shù)據(jù)調(diào)研監(jiān)測(cè)的企業(yè)拿地、銷售、項(xiàng)目建設(shè)等經(jīng)營(yíng)情況，深入了解企業(yè)微觀經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，獲取更豐富詳實(shí)的數(shù)據(jù)和資料；企業(yè)篩選，對(duì)償債方面已經(jīng)出現(xiàn)問(wèn)題的企業(yè)，或?qū)⒊霈F(xiàn)問(wèn)題且沒(méi)有實(shí)質(zhì)舉措的企業(yè)，進(jìn)行逐一篩查；加強(qiáng)對(duì)數(shù)據(jù)的調(diào)研和交叉復(fù)核，優(yōu)選更加穩(wěn)而強(qiáng)的企業(yè)。(文末查看完整版報(bào)告獲取方式）

2021年，房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了超預(yù)期增長(zhǎng)，全國(guó)商品房銷售額為18.2萬(wàn)億元，銷售規(guī)模再創(chuàng)歷史新高。百?gòu)?qiáng)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)變化，緊抓熱點(diǎn)城市群發(fā)展機(jī)遇，運(yùn)用多種營(yíng)銷手段并加大線上及線下?tīng)I(yíng)銷力度促進(jìn)回款，實(shí)現(xiàn)了銷售業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)，但增速首次低于全國(guó)。2022年房地產(chǎn)企業(yè)面臨市場(chǎng)調(diào)整的壓力，未來(lái)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、行穩(wěn)致遠(yuǎn)將是發(fā)展的主旋律。

2021年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)精準(zhǔn)把握市場(chǎng)需求釋放節(jié)奏，上半年前置銷售節(jié)點(diǎn)加速推盤，下半年加大促銷力度和銷售渠道合作，加速回款，實(shí)現(xiàn)銷售總額90802億元，同比增長(zhǎng)3.9%，增速首次低于全國(guó)0.9個(gè)百分點(diǎn)、銷售面積56943萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.6%。

隨著行業(yè)監(jiān)管的逐步落實(shí)，行業(yè)加速出清、企業(yè)優(yōu)勝劣汰，大而不強(qiáng)的企業(yè)未列百?gòu)?qiáng)中，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)份額小幅下滑。2021年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額為49.9%，較上年下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，綜合實(shí)力TOP10企業(yè)銷售額市場(chǎng)份額為22.5%，較上年下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。在行業(yè)出清優(yōu)選過(guò)程中，必然會(huì)出現(xiàn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額的短暫調(diào)整，隨著市場(chǎng)企穩(wěn)、行業(yè)格局重塑后，百?gòu)?qiáng)市場(chǎng)份額或?qū)⒗^續(xù)提升。

百?gòu)?qiáng)企業(yè)各陣營(yíng)增速均有下降。陣營(yíng)間的規(guī)模壁壘和大而強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)不復(fù)存在，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健才是硬道理，百?gòu)?qiáng)前10企業(yè)、11-30企業(yè)銷售額增長(zhǎng)率均值為3.1%、6.1%；31-50企業(yè)、51-100企業(yè)把握重點(diǎn)區(qū)域城市熱度分別實(shí)現(xiàn)了銷售額同比增長(zhǎng)1.7%、4.0%。

陣營(yíng)間分化加劇的同時(shí)，企業(yè)間的分化也在加劇，其中綜合實(shí)力較強(qiáng)和布局重點(diǎn)區(qū)域的國(guó)央企銷售表現(xiàn)比較突出。國(guó)有企業(yè)較為集中的布局一二線核心城市，同時(shí)憑借穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)、暢通的融資優(yōu)勢(shì)和政府背書備受消費(fèi)者信賴，進(jìn)一步轉(zhuǎn)化成銷售業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)。

隨著行業(yè)進(jìn)入縮表出清階段，“唯規(guī)模論”已不再適用，“大而不強(qiáng)”的企業(yè)也逐漸暴露出問(wèn)題。未來(lái)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)不再一味的關(guān)注規(guī)模，而是更加強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)安全與經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，注重精細(xì)化管理和運(yùn)營(yíng)，追求效益的提升和高質(zhì)量發(fā)展。

2021年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)繼續(xù)深耕重點(diǎn)城市，二線城市仍是主要銷售來(lái)源。一線城市受新房供應(yīng)規(guī)模加大的影響，在旺盛需求的帶動(dòng)下市場(chǎng)成交規(guī)模增長(zhǎng)，銷售額占比小幅上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至18.8%；二線城市占比為58.2%，仍是主要銷售來(lái)源；三四線城市銷售額占比23.0%。

百?gòu)?qiáng)企業(yè)聚焦核心城市群，長(zhǎng)三角、粵港澳、京津冀三大城市群銷售貢獻(xiàn)突出，合計(jì)占比超六成。50家百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)銷售結(jié)構(gòu)中，五個(gè)主要城市群銷售占比合計(jì)達(dá)74.7%，同比增長(zhǎng)0.4個(gè)百分點(diǎn)。

2021年首改和改善需求仍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成較大支撐，百?gòu)?qiáng)企業(yè)加大首置類產(chǎn)品的推出比例，支撐銷售業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)。從50家百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目各面積段產(chǎn)品的銷售額占比來(lái)看：90平米以下首置類產(chǎn)品的銷售額占比為17.4%、較上年提升0.8個(gè)百分點(diǎn)；90-140平米首改類產(chǎn)品銷售額占比達(dá)55.4%，較上年下降0.6個(gè)百分點(diǎn)；140-200平米改善類及200平米以上高端類產(chǎn)品銷售額貢獻(xiàn)率分別為18.5%、8.7%，較上年均下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。

2021年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)變化趨勢(shì)，在上半年加大推盤力度，市場(chǎng)活躍度較高，上半年銷售額占比超五成；下半年受到調(diào)控政策等因素影響，房企推盤面積呈現(xiàn)較大波動(dòng)態(tài)勢(shì)。同時(shí)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)緊跟市場(chǎng)形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整營(yíng)銷策略，通過(guò)提供特惠房源、打通線上+線下?tīng)I(yíng)銷渠道、新技術(shù)應(yīng)用等多種方式，助力提升營(yíng)銷管理水平，提高項(xiàng)目去化率。

2021年百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入與凈利潤(rùn)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。竣工和結(jié)轉(zhuǎn)穩(wěn)步增長(zhǎng)帶動(dòng)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值達(dá)498.6億元，同比增長(zhǎng)19.3%，增速較上年增加1.6個(gè)百分點(diǎn)。由于營(yíng)業(yè)成本上漲，凈利潤(rùn)均值達(dá)56.2億元，同比增長(zhǎng)0.4%，增速較上年減少1.5個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤(rùn)均值增速不及營(yíng)業(yè)收入均值增速，“增收不增利”日趨嚴(yán)重。受新冠疫情、房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)、各類成本居高不下等因素影響，百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)率均值、凈資產(chǎn)收益率均值較上年分別下降2.2、1.8個(gè)百分點(diǎn)。

地價(jià)高企和房地產(chǎn)去金融化限制了房企盈利空間，行業(yè)長(zhǎng)期處于低利潤(rùn)時(shí)代。長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制逐步建立，房地產(chǎn)金融審慎監(jiān)管框架下，房地產(chǎn)逐步進(jìn)入去金融化通道，行業(yè)利潤(rùn)率可能保持在更低的水平。房企需調(diào)整經(jīng)營(yíng)方式，發(fā)揮綜合運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，適應(yīng)行業(yè)調(diào)整周期。當(dāng)前，部分高存貨、高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式房企面臨流動(dòng)性危機(jī)，此種模式的弊端已經(jīng)顯現(xiàn)，房企需逐步改變經(jīng)營(yíng)模式，以適度杠桿、適量存貨、高效運(yùn)營(yíng)維持業(yè)務(wù)高彈性，以適應(yīng)極速分化的市場(chǎng)；同時(shí)適度發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，發(fā)揮運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，提升邊際效益。

2021年住宅用地供應(yīng)明顯縮量，疊加政策調(diào)控和融資監(jiān)管顯效，全年百?gòu)?qiáng)企業(yè)投資規(guī)模明顯縮量。50家百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)全年拿地金額總量同比減少12.7%，其中招拍掛市場(chǎng)的拿地金額16804.8億元，占全國(guó)300城土地出讓金的29.4%，同比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。

百?gòu)?qiáng)企業(yè)聚焦重點(diǎn)城市。一二線城市仍是百?gòu)?qiáng)企業(yè)布局主戰(zhàn)場(chǎng)，50家百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)的新增土儲(chǔ)權(quán)益面積中六成位于一二線城市，其中一線城市占比7.1%，二線城市占比53.4%，一線、二線城市占比分別同比增長(zhǎng)2.4、6.6個(gè)百分點(diǎn)。

分所有制類型來(lái)看，國(guó)企拿地力度整體更強(qiáng)。2021年國(guó)企拿地金額同比微增1.0%，拿地銷售比均值為38.0%。表明當(dāng)前國(guó)資背景企業(yè)仍具有融資優(yōu)勢(shì)，投資力度仍保持在適當(dāng)水平。

2021年百?gòu)?qiáng)企業(yè)規(guī)范經(jīng)營(yíng)、積極應(yīng)對(duì)，通過(guò)提前償還債務(wù)、調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)等方式穩(wěn)降杠桿，“三道紅線”提出后應(yīng)對(duì)更加從容，均值已經(jīng)基本合規(guī)。百?gòu)?qiáng)企業(yè)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率的均值分別為69.5%、77.1%，較上年分別下降0.6、3.6個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比為1.6，較上年上升0.1，整體穩(wěn)中向好。

融資收緊疊加償債高峰期，市場(chǎng)調(diào)整銷售回款壓力較大，企業(yè)現(xiàn)金流面臨更大挑戰(zhàn)。2021年，房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)非銀類融資17652.2億元，同比下降26.3%，行業(yè)融資收緊態(tài)勢(shì)顯著。而百?gòu)?qiáng)企業(yè)中國(guó)企融資能力較強(qiáng)、成本較低；區(qū)域型房企布局重點(diǎn)城市，銷售韌性好，整體財(cái)務(wù)基本面良好。

為此，百?gòu)?qiáng)企業(yè)在加大營(yíng)銷回款力度的同時(shí)，應(yīng)緊抓政策窗口期，積極拓展新的融資渠道，通過(guò)并購(gòu)融資、綠色債券、ABS等方式補(bǔ)充資金。

2021年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極依法納稅，納稅額保持穩(wěn)步增加的態(tài)勢(shì)。百?gòu)?qiáng)企業(yè)納稅額均值達(dá)60.2億元，同比增長(zhǎng)2.2%，其中稅金及附加均值為38.9億元，所得稅均值為21.3億元。同時(shí)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極響應(yīng)政府相關(guān)部門的號(hào)召，扎實(shí)推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)，并持續(xù)加大公益捐款投入積極回饋社會(huì)，為防汛搶險(xiǎn)和疫情防控提供資金支持。

百?gòu)?qiáng)企業(yè)深入踐行可持續(xù)發(fā)展理念，運(yùn)用智慧科技手段及綠色環(huán)保等手段，積極探索綠色發(fā)展模式；更加重視項(xiàng)目綠色認(rèn)證，推動(dòng)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)；打造綠色生活體系，助力綠色服務(wù)升級(jí)。

結(jié)語(yǔ)